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Zur Wirksamkeit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung bei Schonfristzahlung

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der beklagte Mieter befand sich mit zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete in Verzug, weshalb der klagende Vermieter mit Anwaltsschreiben vom 11. Juli 2016 die außerordentliche Kündigung und daneben „rein vorsorglich und hilfsweise“ die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt aussprechen ließ. Nach dem Zugang der Kündigung überwies der Beklagte sodann die rückständige Miete und widersprach der Kündigung. In I. Instanz hatte die vom Kläger gegen den Beklagten erhobene Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses Erfolg, wohingegen in II. Instanz das Urteil abgeändert und die diesbezügliche Klage abgewiesen wurde.

Der BGH sprach sich nun für die Ansicht der I. Instanz aus, die Räumungsklage hat Erfolg aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung. Diese enthält entgegen der Auffassung der II. Instanz keine unzulässige Bedingung, sondern wurde ausgesprochen für all die Fälle, in denen die fristloste Kündigung keinen Erfolg hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn die fristlose Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Schonfristzahlung rückwirkend als nicht eingetreten fingiert wird. Da aus diesem Grund das alte Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten fortgesetzt wird, greift die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung.

BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17

Bayerische „Mietpreisbremse“ ist unwirksam

Die Mieterschutzverordnung für Bayern vom 10.11.2015 ist unwirksam.

Bereits erstinstanzlich wurde durch das AG München (Urteil vom 21.06.2017, 414 C 26570/16) festgestellt, dass die Begründung der Verordnung nicht den Mindestanforderungen genüge.

Dies wurde nun durch das LG München I bestätigt.

Aufgrund des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes muss ein Eigentumseingriff besonders gerechtfertigt sein. Dies stellt das Begründungserfordernis des § 556d Abs. 2 BGB sicher, wonach die Begründung nachprüfbare Tatsachen liefern muss, warum die jeweilige Gemeinde bzw. der Gemeindeteil in die Verordnung aufgenommen wurde. In der Verordnung wurden zwar elf statistische Merkmale aufgezählt, anhand derer die Einordnung der jeweiligen Gemeinde erfolgten, allerdings fehlten die konkreten Befundergebnisse. Dies genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB nicht. Eine Heilung des Mangels durch nachträgliche Mitteilung der Daten während des laufenden Verfahrens kommt nicht zustande.

Außerdem wurden die Ergebnisse der Gemeindeanhörung, welche noch zu Änderungen in der Gemeindezusammensetzung geführt hatten, nicht mitgeteilt. Dies stellt einen weiteren Verstoß gegen die Begründungspflicht dar, welcher zur Nichtigkeit der Verordnung führte. Eine rückwirkende Heilung durch die nachträgliche Begründung der Verordnung vom 24.07.2017 nach dem Erlass des erstinstanzlichen Urteils heilt den Begründungsmangel nicht. Ob eine Heilung für die Zukunft ab dem Bekanntmachungszeitpunkt eingetreten ist, bleibt fraglich (LG München I, Urteil vom 06.12.2017, 14 S 10058/17).

Berechnung des kündigungsrelevanten Rückstands in Minderungsfällen

Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB ist es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen möglich, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Es muss festgestellt werden, mit welchen Mietzahlungen der Mieter in Verzug, also wann die Miete fällig war, und ob dieser Wert kündigungsrelevant ist.

Für zwei aufeinanderfolgende Termine muss der Betrag eine Monatsmiete und einen Cent betragen, vgl. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a BGB. Ist der Mietrückstand über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen aufgelaufen, so muss der Rückstand zwei Monatsmieten erreichen, vgl. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. b BGB.

Fraglich ist jedoch, welcher Mietzins Bemessungsgrundlage ist in Minderungsfällen. Dies hat der BGH wie folgt entschieden:

Für die Ermittlung des kündigungsrelevanten Rückstands in Minderungsfällen ist auf die ungeminderte Miete abzustellen, da Grundlage im Sinne der §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit a, 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB gemäß Wortlaut die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete darstellt. Demnach sind Minderungen und Zurückbehaltungsrechte anders als bei der Rückstandsberechnung grundsätzlich an dieser Stelle nicht zu berücksichtigen.

Dies gilt allerdings nur bei behebbaren Mängeln. Handelt es sich bei dem Minderungsgrund dagegen um einen unbehebbaren Mangel (Bsp.: Wohnflächenabweichung), so mindert sich die Miete dauerhaft und die geminderte Miete ist bei der Kündigungsrelevanz zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16).

Verfassungswidrigkeit der „Mietpreisbremse“?

Das LG Berlin hat ein Verfahren die „Mietpreisbremse“ betreffend ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt, ob § 556d Abs. 1 und 2 BGB in der Fassung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes vom 21.04.2015 (BGBl. I S. 610) mit Art. 3 Abs. 1 und Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG unvereinbar und daher nichtig ist.

Das LG Berlin argumentiert wie folgt: 556d Abs. 1 und 2 BGB verstoßen gegen das Bestimmtheitsgebot (Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG) und die bundesstaatliche Kompetenzverteilung. Der Gesetzgeber habe den Landesregierungen vollständige politische Entscheidungsfreiheit bezüglich des Verordnungserlasses eingeräumt. Eine derart weit gefasste Delegation sei im Hinblick auf Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG unzulässig.

Weiterhin liegt ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG vor. Bemessungsgrundlage für die zulässige Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete, welche allerdings je nach Region unterschiedlich hoch ist. Dies führt dazu, dass Vermieter in Regionen mit vergleichsweise niedrigen ortsüblichen Vergleichsmieten wesentlich stärker belastet werden, als diejenigen Vermieter in Regionen mit hohen Vergleichsmieten.

Des Weiteren liegt ein Verstoß gegen den Gerechtigkeitsgedanken vor. Gemäß § 556e Abs. 1 BGB hat der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf die Miete, die der Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Dieser Bestandsschutz sei mit dem Gerechtigkeitsgedanken allerdings „schlicht unvereinbar“. Die Regelung führt dazu, dass Vermieter, die bislang maßvolle Mieten verlangt haben, benachteiligt werden gegenüber Vermietern, die Mieterträge in der Vergangenheit unter Ausschöpfung der am Markt erzielbaren Mieten abgeschlossen haben. Letztere haben allerdings in erheblich höherem Maße zur Anspannung des betroffenen Wohnungsmarktes beigetragen.

Das Bundesverfassungsgericht kann feststellen, dass die Regelungen der „Mietpreisbremse“ mit dem Grundgesetz in Einklang stehen, die Regelungen für nichtig erklären oder den Gesetzgeber zu einer entsprechenden Nachbesserung auffordern. Bis dahin sind die Regelungen der §§ 556d ff. BGB anzuwenden (LG Berlin, Beschluss vom 07.12.2017, 67 S 218/17).

Die aktuelle Marktmiete als richtiger Maßstab bei der Nutzungsentschädigung

Gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Mietsache an den Vermieter herauszugeben. Tut er dies nicht, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Diese beläuft sich gemäß § 546a Abs. 1 BGB mindestens auf die bisher vereinbarte Miete, wobei es dem Vermieter auch freisteht, die Miete zu verlangen, „die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist“. Fraglich ist, was damit im Bereich der Wohnraummiete gemeint ist.

Der BGH entschied nun, dass sich diese ortsübliche Miete anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete (Marktmiete) bemisst und nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Begründet wurde dies damit, dass die Verpflichtung zur Nutzungsentschädigung den Mieter dazu veranlassen solle, seiner vertraglichen Verpflichtung zum Auszug nachzukommen (BGH, Urteil vom 18.01.2017, VIII ZR 17/16).

Mietrecht

Die Nutzungsentschädigung, die der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu berechnen, sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen (BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16).

Im konkreten Fall hat ein Mieter eines Einfamilienhauses in München nach wirksamer Beendigung des Mietvertrags durch eine Eigenbedarfskündigung das Haus erst nach eineinhalb Jahren geräumt an den Vermieter herausgegeben. Der Mieter hat aber weiter die vereinbarte Miete gezahlt. Der Vermieter hat nach der Räumung umfangreiche Umbauarbeiten vorgenommen und den Mieter verklagt auf Zahlung der Differenz zwischen der vereinbarten und der aktuellen Neuvertragsmiete. Die Klage des Vermieters hat Erfolg, der Mieter wurde zur Zahlung verurteilt.