0941/465233-0 info@fritzundpartner.com

Parkettinstandsetzung und Schönheitsreparatur

Ein Wohnraummietvertrag enthält eine Klausel wonach der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen zu tragen und das vorhandene Parkett bei Schäden abzuschleifen habe.

Das Gericht siehr hierin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Dies führe zu einer vollständigen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.

AG Nürnberg, Urt. v. 18.01.2019 – 29 C 6568/18

Übetragung eines Miteigentumsanteils und Kündigung

Die Eheleute waren Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Eine Wohung war vermietet, die andere bewohnten sie selbst. Der Ehemann übertrug seinen Miteigentumsanteil auf seine Ehefrau. Diese kündigte in der Folgezeit das Mietverhältnis. Sie unterzeichnete die Kündigung alleine, da sie der Auffassung war nach § 566 BGB vollständig in das Mietverhältnis eingetreten zu sein.

Der Mieter wehrt sich gegen die Kündigung und bekommt Recht. Der BGH ist der Ansicht, dass § 566 BGB weder direkt noch analog anwendbar sei. Denn dafür bedürfte es einer Personenverschiedenheit von veräußerndem Eigentümer und Erwerber; der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Eigentümer gewesen sein. Dies war hier nicht der Fall. Denn die Ehefrau war auch schon vor der Übertragung Eigentümerin.

Für eine wirksame Kündigung hätte es einer Unterschrift auch des Ehemanns bedurft.

BGH, Beschluss v. 09.01.2019 – VIII ZB 26/17

Zur Wirksamkeit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung bei Schonfristzahlung

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der beklagte Mieter befand sich mit zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete in Verzug, weshalb der klagende Vermieter mit Anwaltsschreiben vom 11. Juli 2016 die außerordentliche Kündigung und daneben „rein vorsorglich und hilfsweise“ die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt aussprechen ließ. Nach dem Zugang der Kündigung überwies der Beklagte sodann die rückständige Miete und widersprach der Kündigung. In I. Instanz hatte die vom Kläger gegen den Beklagten erhobene Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses Erfolg, wohingegen in II. Instanz das Urteil abgeändert und die diesbezügliche Klage abgewiesen wurde.

Der BGH sprach sich nun für die Ansicht der I. Instanz aus, die Räumungsklage hat Erfolg aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung. Diese enthält entgegen der Auffassung der II. Instanz keine unzulässige Bedingung, sondern wurde ausgesprochen für all die Fälle, in denen die fristloste Kündigung keinen Erfolg hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn die fristlose Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Schonfristzahlung rückwirkend als nicht eingetreten fingiert wird. Da aus diesem Grund das alte Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten fortgesetzt wird, greift die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung.

BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17

Bayerische „Mietpreisbremse“ ist unwirksam

Die Mieterschutzverordnung für Bayern vom 10.11.2015 ist unwirksam.

Bereits erstinstanzlich wurde durch das AG München (Urteil vom 21.06.2017, 414 C 26570/16) festgestellt, dass die Begründung der Verordnung nicht den Mindestanforderungen genüge.

Dies wurde nun durch das LG München I bestätigt.

Aufgrund des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes muss ein Eigentumseingriff besonders gerechtfertigt sein. Dies stellt das Begründungserfordernis des § 556d Abs. 2 BGB sicher, wonach die Begründung nachprüfbare Tatsachen liefern muss, warum die jeweilige Gemeinde bzw. der Gemeindeteil in die Verordnung aufgenommen wurde. In der Verordnung wurden zwar elf statistische Merkmale aufgezählt, anhand derer die Einordnung der jeweiligen Gemeinde erfolgten, allerdings fehlten die konkreten Befundergebnisse. Dies genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB nicht. Eine Heilung des Mangels durch nachträgliche Mitteilung der Daten während des laufenden Verfahrens kommt nicht zustande.

Außerdem wurden die Ergebnisse der Gemeindeanhörung, welche noch zu Änderungen in der Gemeindezusammensetzung geführt hatten, nicht mitgeteilt. Dies stellt einen weiteren Verstoß gegen die Begründungspflicht dar, welcher zur Nichtigkeit der Verordnung führte. Eine rückwirkende Heilung durch die nachträgliche Begründung der Verordnung vom 24.07.2017 nach dem Erlass des erstinstanzlichen Urteils heilt den Begründungsmangel nicht. Ob eine Heilung für die Zukunft ab dem Bekanntmachungszeitpunkt eingetreten ist, bleibt fraglich (LG München I, Urteil vom 06.12.2017, 14 S 10058/17).

Berechnung des kündigungsrelevanten Rückstands in Minderungsfällen

Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB ist es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen möglich, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Es muss festgestellt werden, mit welchen Mietzahlungen der Mieter in Verzug, also wann die Miete fällig war, und ob dieser Wert kündigungsrelevant ist.

Für zwei aufeinanderfolgende Termine muss der Betrag eine Monatsmiete und einen Cent betragen, vgl. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a BGB. Ist der Mietrückstand über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen aufgelaufen, so muss der Rückstand zwei Monatsmieten erreichen, vgl. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. b BGB.

Fraglich ist jedoch, welcher Mietzins Bemessungsgrundlage ist in Minderungsfällen. Dies hat der BGH wie folgt entschieden:

Für die Ermittlung des kündigungsrelevanten Rückstands in Minderungsfällen ist auf die ungeminderte Miete abzustellen, da Grundlage im Sinne der §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit a, 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB gemäß Wortlaut die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete darstellt. Demnach sind Minderungen und Zurückbehaltungsrechte anders als bei der Rückstandsberechnung grundsätzlich an dieser Stelle nicht zu berücksichtigen.

Dies gilt allerdings nur bei behebbaren Mängeln. Handelt es sich bei dem Minderungsgrund dagegen um einen unbehebbaren Mangel (Bsp.: Wohnflächenabweichung), so mindert sich die Miete dauerhaft und die geminderte Miete ist bei der Kündigungsrelevanz zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16).