0941/465233-0 info@fritzundpartner.com

Zum Recht der Wohnungseigentümer auf sofortige Instandsetzung bei gravierenden baulichen Mängeln

Dem BGH-Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Wände der im Souterrain befindlichen Teileigentumseinheiten der Kläger – in der Teilungsanordnung bezeichnet als Laden bzw. Büro – weisen erhebliche Durchfeuchtungen auf. Ein eingeholtes Sachverständigengutachten führte diesen Umstand auf die fehlende außenseitige Sockelabdichtung und eine fehlende Horizontalsperre des im Jahre 1890 erbauten und im Jahre 1986 renovierten Gebäudes zurück. Die Kläger beantragten daher, die Feuchtigkeitsschäden nach den allgemeinen Regeln der Technik zu beseitigen, eine Horizontalsperre einzubringen und eine Vertikalsperre aufzubringen. Diese Anträge wurden von der Mehrheit der Wohnungseigentümer abgelehnt, wogegen sich die betroffenen Wohnungseigentümer nun klageweise wenden. In I. Instanz wurde die Klage überwiegend abgelehnt, wohingegen die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft in II. Instanz zur Zustimmung zu den Anträgen verurteilt wurde. Dagegen wendet sich anschließend die Revision der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der BGH stellte nun folgendes klar: Im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, insbesondere bezüglich der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum als sie das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und Rücksicht auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer nehmen müssen. Kosten und Nutzen einer Maßnahme sind daher gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen gegebenenfalls zurückzustellen.

Hier liegt es aber so, dass die beantragten Maßnahmen für die Instandsetzung des Wohnungseigentums zwingend erforderlich waren. Das Gemeinschaftseigentum muss jedenfalls so beschaffen sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck – vorliegend Laden bzw. Büro – genutzt werden kann, was bei den hier vorliegenden gravierenden baulichen Mängeln nicht mehr der Fall war. Eine sofortige Instandsetzung war daher zwingend erforderlich und die betroffenen Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen. Dies gilt laut BGH auch dann, wenn es sich um anfängliche Mängel handelt.

BGH, Urteil vom 04.05.2018, V ZR 203/17

Wen trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft?

Dem BGH-Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Das Sondereigentum des klagenden Wohnungseigentümers wies trotz ordnungsgemäß beschlossener und durchgeführter Instandsetzungsmaßnahmen weiterhin Feuchtigkeitsmängel auf. Der Verwalter wurde sodann vom Kläger darüber informiert, unternahm daraufhin allerdings nichts. Der Kläger verlangt deshalb Schadensersatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft, was jedoch in I. Instanz abgewiesen wurde. In II. Instanz bekam der Kläger teilweise Recht, wogegen sich anschließend die Revision der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft richtet.

Der BGH gab nun der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Laut BGH trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Pflicht wurde vorliegend vom Verwalter durch sein Untätigbleiben verletzt, was jedoch keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft begründen kann.

Der klagende Wohnungseigentümer muss sich daher ausschließlich an den Verwalter halten, von dem er die Einhaltung seiner gesetzlichen Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verlangen kann. Damit wendet sich der BGH von seiner bisherigen Denkweise ab.

BGH, Urteil vom 08.06.2018, V ZR 125/17

Verzicht auf einen Sachverständigen nur bei eigener besonderer Sachkunde des Gerichts möglich

Dem BGH-Beschluss lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der klagende Unternehmer wurde nach Durchführung eines Vergabeverfahrens beauftragt, Arbeiten für den Neubau einer Bundesstraße auszuführen. Nach Abschluss der Arbeiten wurde die Leistung abgenommen und durch den Kläger abgerechnet. Mit der Klage machte der Unternehmer nun Mehrkosten geltend, die seiner Meinung nach dadurch entstanden sind, dass während der Ausführung der Arbeiten teilweise die Bodenqualität nicht der Klassifizierung in den Vergabeunterlagen entsprach, welche zurückzuführen waren auf ein ingenieurgeologisches Gutachten. Der Kläger gab sodann seinerseits ein Gutachten in Auftrag, welches zu abweichenden Ergebnissen führte.

Die Gerichte in I. und II. Instanz wiesen die Klage ohne weitere Sachaufklärung ab mit der Begründung, dass der Unternehmer nicht nachweisen könne, tatsächlich von den Vergabeunterlagen abweichende Bodenverhältnisse vorgefunden zu haben.

Der BGH entschied nun, dass die Entscheidungen den Kläger in seinem Recht auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG verletzen. Die Einordnung des Bodens in die richtige Bodenklasse erfordert besonderes Fachwissen. Das Gericht hätte sich daher einer sachverständigen Beratung bedienen müssen oder insoweit die eigene Sachkunde darlegen, was jedoch beides unterblieb.

Aufgrund dieses Verfahrensfehlers wird die Sache nun an das Berufungsgericht zurückverwiesen, welches ein Sachverständigengutachten einzuholen hat.

BGH, Beschluss vom 25.04.2018, VII ZR 299/14

Rechtliche Einordnung eines Vertrags über den Kauf, die Lieferung und die Montage einer Küche

Dem BGH-Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin kaufte für ihre Wohnung bei der Beklagten eine Küche einschließlich Lieferung und Montage. Nach Einbau der Küche stellte die Klägerin Mängel fest an der Arbeitsplatte, sowie an den Griffen und begehrte unter Beifügung eines Angebots eines Drittunternehmers Schadensersatz in Höhe der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten. Das Amtsgericht hat die Klage in I. Instanz abgewiesen; das Berufungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen.

Der BGH stellt nun klar, dass zunächst festzustellen ist, ob der vorliegende Vertrag nach Kauf- oder Werkvertragsrecht zu beurteilen ist. Dies bemisst sich danach, worauf bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Schwerpunkt der Leistungen liegt. Sollte die mit dem Warenumsatz verbundene Übertragung von Eigentum und Besitz der zu montierenden Sache im Vordergrund stehen, so handelt es sich um einen Kaufvertrag mit Montageverpflichtung; sollte dagegen die geschuldete Montage- und Bauleistung das Gesamtbild prägen mit Schwerpunkt auf Einbau und Einpassung der Sache in eine Räumlichkeit, so handelt es sich um einen Werkvertrag.

Das Amtsgericht ging im vorliegenden Fall von einem Kaufvertrag aus, welcher die Lieferung und Montage der Küche beinhalte, wofür laut BGH – auch mit Hinblick auf die zu berücksichtigende EU-Richtlinie 1999/44/EG zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter – viel spricht. Dagegen hielt das Berufungsgericht das Werkvertragsrecht einschlägig und stützte seine Entscheidung auf die Vorschrift des § 640 Abs. 3 BGB n. F., welche im Kaufrecht keine Entsprechung hat. Dabei machte es weder Ausführungen zur rechtlichen Einordnung des Vertrags, noch traf es die erforderlichen Feststellungen.

Der BGH verwies das Verfahren deshalb nun zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.

BGH, Urteil vom 19.07.2018, VII ZR 19/18

Streitwertfestsetzung einer Klage auf Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum

Dem BGH-Beschluss lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Parteien stritten darüber, ob bei einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums der volle Kaufpreis oder nur ein Bruchteil desselben als Streitwert anzusetzen war.

Der BGH entscheidet Folgendes: Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung der Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 III WEG beträgt in der Regel 20 Prozent des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. Begründet wird dies mit der Tatsache, dass durch die Verweigerung der Zustimmung die Veräußerung nicht allgemein verhindert, sondern lediglich verzögert wird, bis die Erteilung der Zustimmung im Klagewege durchgesetzt werden kann bzw. der Wohnungseigentümer einen Erwerber findet, gegen den kein wichtiger Grund spricht. Aus diesem Grund liegt der Nachteil des veräußernden Wohnungseigentümers grundsätzlich nur in der Verzögerung der Veräußerung bzw. gegebenenfalls in einem geringeren Verkaufserlös, sodass sich der Nachteil nur auf einen Bruchteil des Verkaufspreises bezieht, den der Senat in der Regel auf 20 Prozent schätzt.

BGH, Beschluss vom 18.01.2018, V ZR 71/17