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Übetragung eines Miteigentumsanteils und Kündigung

Die Eheleute waren Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Eine Wohung war vermietet, die andere bewohnten sie selbst. Der Ehemann übertrug seinen Miteigentumsanteil auf seine Ehefrau. Diese kündigte in der Folgezeit das Mietverhältnis. Sie unterzeichnete die Kündigung alleine, da sie der Auffassung war nach § 566 BGB vollständig in das Mietverhältnis eingetreten zu sein.

Der Mieter wehrt sich gegen die Kündigung und bekommt Recht. Der BGH ist der Ansicht, dass § 566 BGB weder direkt noch analog anwendbar sei. Denn dafür bedürfte es einer Personenverschiedenheit von veräußerndem Eigentümer und Erwerber; der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Eigentümer gewesen sein. Dies war hier nicht der Fall. Denn die Ehefrau war auch schon vor der Übertragung Eigentümerin.

Für eine wirksame Kündigung hätte es einer Unterschrift auch des Ehemanns bedurft.

BGH, Beschluss v. 09.01.2019 – VIII ZB 26/17

Widerruf auch nach Kündigung möglich

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der klagende Besteller forderte vom beklagten Unternehmer die Rückgewähr eines von ihm geleisteten Vorschusses in Höhe von 12.435 EUR nach der Bestellung eines Senkrechtlifts an der Außenfassade des von ihm bewohnten Hauses. Der Werkvertrag wurde bei einem Hausbesuch des Vertreters des Unternehmers geschlossen, später allerdings erklärte der Besteller das Abstandnehmen vom Vertrag. Der Unternehmer übersandte daraufhin eine Rechnung nach der aus seiner Sicht erfolgten Kündigung, woraufhin der Besteller den Vertrag widerrief und den Unternehmer zur Rückzahlung des durch ihn geleisteten Vorschusses aufforderte. Die Klage hatte Erfolg in I. und II. Instanz.

Der BGH schloss sich den Vorinstanzen nun an und bestätigte die Verpflichtung des Unternehmers zur Rückzahlung. Er stellt klar, dass der Besteller wirksam das ihm zustehende Widerrufsrecht ausübte. Unschädlich ist dabei, dass der Besteller zunächst den Rücktritt erklärte und sodann den Vertrag widerrief. Laut BGH kann der Besteller innerhalb der Widerrufsfrist frei wählen, ob er das Widerrufsrecht geltend macht und dies unabhängig von einer etwaigen – bereits erklärten – freien Kündigung.

BGH, Urteil vom 30.08.2018 – VII ZR 243/17

Kein Wertersatz für den Unternehmer bei mangelnder Unterrichtung bezüglich des Widerrufsrechts

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der klagende Besteller forderte vom beklagten Unternehmer die Rückgewähr eines von ihm geleisteten Vorschusses in Höhe von 12.435 EUR nach der Bestellung eines Senkrechtlifts an der Außenfassade des von ihm bewohnten Hauses. Der Werkvertrag wurde bei einem Hausbesuch des Vertreters des Unternehmers geschlossen, später allerdings erklärte der Besteller das Abstandnehmen vom Vertrag. Der Unternehmer übersandte daraufhin eine Rechnung nach der aus seiner Sicht erfolgten Kündigung, woraufhin der Besteller den Vertrag widerrief und den Unternehmer zur Rückzahlung des durch ihn geleisteten Vorschusses aufforderte. Die Klage hatte Erfolg in I. und II. Instanz.

Der BGH schloss sich den Vorinstanzen nun an und bestätigte die Verpflichtung des Unternehmers zur Rückzahlung. Begründet wird dies mit dem Bestehen und der wirksamen Ausübung des Widerrufsrechts seitens des Bestellers. Dieser wahrte auch die zu beachtende Widerrufsfrist, da der Unternehmer den Besteller nicht über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts unterrichtete und die Widerrufsfrist somit erst zwölf Monate und vierzehn Tage nach Vertragsschluss erlischt. Ein Wertersatzanspruch für die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen steht dem Unternehmer mangels Belehrung bezüglich des Widerrufsrechts dabei nicht zu.

BGH, Urteil vom 30.08.2018 – VII ZR 243/17

Zur Wirksamkeit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung bei Schonfristzahlung

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der beklagte Mieter befand sich mit zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete in Verzug, weshalb der klagende Vermieter mit Anwaltsschreiben vom 11. Juli 2016 die außerordentliche Kündigung und daneben „rein vorsorglich und hilfsweise“ die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt aussprechen ließ. Nach dem Zugang der Kündigung überwies der Beklagte sodann die rückständige Miete und widersprach der Kündigung. In I. Instanz hatte die vom Kläger gegen den Beklagten erhobene Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses Erfolg, wohingegen in II. Instanz das Urteil abgeändert und die diesbezügliche Klage abgewiesen wurde.

Der BGH sprach sich nun für die Ansicht der I. Instanz aus, die Räumungsklage hat Erfolg aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung. Diese enthält entgegen der Auffassung der II. Instanz keine unzulässige Bedingung, sondern wurde ausgesprochen für all die Fälle, in denen die fristloste Kündigung keinen Erfolg hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn die fristlose Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Schonfristzahlung rückwirkend als nicht eingetreten fingiert wird. Da aus diesem Grund das alte Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten fortgesetzt wird, greift die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung.

BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17