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Verfassungswidrigkeit der „Mietpreisbremse“?

Das LG Berlin hat ein Verfahren die „Mietpreisbremse“ betreffend ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt, ob § 556d Abs. 1 und 2 BGB in der Fassung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes vom 21.04.2015 (BGBl. I S. 610) mit Art. 3 Abs. 1 und Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG unvereinbar und daher nichtig ist.

Das LG Berlin argumentiert wie folgt: 556d Abs. 1 und 2 BGB verstoßen gegen das Bestimmtheitsgebot (Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG) und die bundesstaatliche Kompetenzverteilung. Der Gesetzgeber habe den Landesregierungen vollständige politische Entscheidungsfreiheit bezüglich des Verordnungserlasses eingeräumt. Eine derart weit gefasste Delegation sei im Hinblick auf Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG unzulässig.

Weiterhin liegt ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG vor. Bemessungsgrundlage für die zulässige Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete, welche allerdings je nach Region unterschiedlich hoch ist. Dies führt dazu, dass Vermieter in Regionen mit vergleichsweise niedrigen ortsüblichen Vergleichsmieten wesentlich stärker belastet werden, als diejenigen Vermieter in Regionen mit hohen Vergleichsmieten.

Des Weiteren liegt ein Verstoß gegen den Gerechtigkeitsgedanken vor. Gemäß § 556e Abs. 1 BGB hat der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf die Miete, die der Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Dieser Bestandsschutz sei mit dem Gerechtigkeitsgedanken allerdings „schlicht unvereinbar“. Die Regelung führt dazu, dass Vermieter, die bislang maßvolle Mieten verlangt haben, benachteiligt werden gegenüber Vermietern, die Mieterträge in der Vergangenheit unter Ausschöpfung der am Markt erzielbaren Mieten abgeschlossen haben. Letztere haben allerdings in erheblich höherem Maße zur Anspannung des betroffenen Wohnungsmarktes beigetragen.

Das Bundesverfassungsgericht kann feststellen, dass die Regelungen der „Mietpreisbremse“ mit dem Grundgesetz in Einklang stehen, die Regelungen für nichtig erklären oder den Gesetzgeber zu einer entsprechenden Nachbesserung auffordern. Bis dahin sind die Regelungen der §§ 556d ff. BGB anzuwenden (LG Berlin, Beschluss vom 07.12.2017, 67 S 218/17).

Die aktuelle Marktmiete als richtiger Maßstab bei der Nutzungsentschädigung

Gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Mietsache an den Vermieter herauszugeben. Tut er dies nicht, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Diese beläuft sich gemäß § 546a Abs. 1 BGB mindestens auf die bisher vereinbarte Miete, wobei es dem Vermieter auch freisteht, die Miete zu verlangen, „die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist“. Fraglich ist, was damit im Bereich der Wohnraummiete gemeint ist.

Der BGH entschied nun, dass sich diese ortsübliche Miete anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete (Marktmiete) bemisst und nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Begründet wurde dies damit, dass die Verpflichtung zur Nutzungsentschädigung den Mieter dazu veranlassen solle, seiner vertraglichen Verpflichtung zum Auszug nachzukommen (BGH, Urteil vom 18.01.2017, VIII ZR 17/16).

Mietrecht

Die Nutzungsentschädigung, die der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu berechnen, sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen (BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16).

Im konkreten Fall hat ein Mieter eines Einfamilienhauses in München nach wirksamer Beendigung des Mietvertrags durch eine Eigenbedarfskündigung das Haus erst nach eineinhalb Jahren geräumt an den Vermieter herausgegeben. Der Mieter hat aber weiter die vereinbarte Miete gezahlt. Der Vermieter hat nach der Räumung umfangreiche Umbauarbeiten vorgenommen und den Mieter verklagt auf Zahlung der Differenz zwischen der vereinbarten und der aktuellen Neuvertragsmiete. Die Klage des Vermieters hat Erfolg, der Mieter wurde zur Zahlung verurteilt.