Dem BGH-Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Wände der im Souterrain befindlichen Teileigentumseinheiten der Kläger – in der Teilungsanordnung bezeichnet als Laden bzw. Büro – weisen erhebliche Durchfeuchtungen auf. Ein eingeholtes Sachverständigengutachten führte diesen Umstand auf die fehlende außenseitige Sockelabdichtung und eine fehlende Horizontalsperre des im Jahre 1890 erbauten und im Jahre 1986 renovierten Gebäudes zurück. Die Kläger beantragten daher, die Feuchtigkeitsschäden nach den allgemeinen Regeln der Technik zu beseitigen, eine Horizontalsperre einzubringen und eine Vertikalsperre aufzubringen. Diese Anträge wurden von der Mehrheit der Wohnungseigentümer abgelehnt, wogegen sich die betroffenen Wohnungseigentümer nun klageweise wenden. In I. Instanz wurde die Klage überwiegend abgelehnt, wohingegen die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft in II. Instanz zur Zustimmung zu den Anträgen verurteilt wurde. Dagegen wendet sich anschließend die Revision der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der BGH stellte nun folgendes klar: Im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, insbesondere bezüglich der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum als sie das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und Rücksicht auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer nehmen müssen. Kosten und Nutzen einer Maßnahme sind daher gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen gegebenenfalls zurückzustellen.
Hier liegt es aber so, dass die beantragten Maßnahmen für die Instandsetzung des Wohnungseigentums zwingend erforderlich waren. Das Gemeinschaftseigentum muss jedenfalls so beschaffen sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck – vorliegend Laden bzw. Büro – genutzt werden kann, was bei den hier vorliegenden gravierenden baulichen Mängeln nicht mehr der Fall war. Eine sofortige Instandsetzung war daher zwingend erforderlich und die betroffenen Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen. Dies gilt laut BGH auch dann, wenn es sich um anfängliche Mängel handelt.
BGH, Urteil vom 04.05.2018, V ZR 203/17