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Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB ist es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen möglich, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Es muss festgestellt werden, mit welchen Mietzahlungen der Mieter in Verzug, also wann die Miete fällig war, und ob dieser Wert kündigungsrelevant ist.

Für zwei aufeinanderfolgende Termine muss der Betrag eine Monatsmiete und einen Cent betragen, vgl. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a BGB. Ist der Mietrückstand über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen aufgelaufen, so muss der Rückstand zwei Monatsmieten erreichen, vgl. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. b BGB.

Fraglich ist jedoch, welcher Mietzins Bemessungsgrundlage ist in Minderungsfällen. Dies hat der BGH wie folgt entschieden:

Für die Ermittlung des kündigungsrelevanten Rückstands in Minderungsfällen ist auf die ungeminderte Miete abzustellen, da Grundlage im Sinne der §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit a, 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB gemäß Wortlaut die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete darstellt. Demnach sind Minderungen und Zurückbehaltungsrechte anders als bei der Rückstandsberechnung grundsätzlich an dieser Stelle nicht zu berücksichtigen.

Dies gilt allerdings nur bei behebbaren Mängeln. Handelt es sich bei dem Minderungsgrund dagegen um einen unbehebbaren Mangel (Bsp.: Wohnflächenabweichung), so mindert sich die Miete dauerhaft und die geminderte Miete ist bei der Kündigungsrelevanz zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16).